Le financement : parcours du combattant

 

Aujourd’hui, je vais vous parler de la partie cruciale de l’investissement immobilier : le financement.

Mode de financement :

En effet, afin d’investir dans l’immobilier, il faut de l’argent. Vous avez deux cas de figure :

  • investissement en fonds propres, cash
  • investissement à crédit

Dans le cas où vous auriez le cash disponible pour l’investissement. Un conseil : gardez-le!

Ce dernier sera très utile en cas de besoin de travaux urgents à effectuer sur votre bien. Sachez aussi que ce cash vous rapportera bien plus placé en bourse par exemple, que dans votre bien immobilier. Je vous expliquerai ensuite, pourquoi.

Dans le cas où vous n’auriez pas le cash, aucun souci, il existe une solution que tout le monde connait : le prêt bancaire, le crédit. Il permet à l’humain lambda, de disposer d’une somme qu’il n’a pas réellement en poche, par le biais d’un organisme qui lui prête moyennant intérêts.

La plupart vous diront que faire un crédit est une mauvaise chose, car vous vous endettez. Je vous dirais qu’oui et non. Il est certain qu’un crédit à la consommation pour l’achat d’une voiture neuve n’est pas un bon investissement, car il s’agit d’un bien qui se déprécie. Par contre, si vous faites un crédit pour créer de la richesse et investir dans quelque chose, la chose est tout autre.

Cela vous permet d’investir de l’argent que vous ne possédez pas. Cela permet, l’effet de levier.

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L’effet de levier vous permet, par la durée du crédit, ainsi que les taux; de vous enrichir considérablement : plus la durée du crédit est longue, plus la force des loyers sera forte, plus ces derniers permettront de rembourser les mensualités.

 

Tout l’intérêt du crédit et de son levier, est de l’allonger au maximum, car :

  • plus le crédit est long, plus les mensualités sont basses : cela permet de dégager un cash-flow et d’obtenir des revenus supplémentaires dès le départ
  • les intérêts d’emprunts étant déductibles des revenus comme charge, ils permettent une meilleure fiscalité
  • et surtout car c’est le locataire qui paie votre bien !!

 

Que vous ayez le cash ou non; passez par un crédit : cela vous permettra des revenus immédiats et une fiscalité allégée. 

Recherche du financement :

Comme pour le mode de financement, on retrouve là encore deux cas de figure (pouvant être complémentaires) pour la recherche du financement :

  • sa propre banque
  • un courtier en crédit

Là encore, je vous conseillerais de ne pas vous contenter que ce que vous avez. N’utilisez pas uniquement votre propre cash, non plus votre propre banque.

Il faut savoir qu’il peut souvent être difficile de négocier les conditions bancaires, tout d’abord si l’on ne voit que sa banque et aussi, si l’on n’est pas formé à la négociation.

L’avantage d’un courtier est qu’il est un professionnel de la négociation de financement, qu’il déposera plusieurs dossiers auprès de différents organismes bancaires et surtout qu’il vous permettra une mise en concurrence de ces derniers, qui voudront tous obtenir un nouveau client (d’autant plus si vous être un BON CLIENT).

En effet, votre banque aussi serviable qu’elle peut être, vous a déjà comme client. Elle a du coup, moins d’intérêts qu’une autre banque, si ce n’est vous garder comme client.

Si vous avez un bon profil bancaire (grosse épargne, gros revenu, par des découverts, etc…), une nouvelle banque aura bien souvent tout intérêt à vous attirer, d’autant plus si vous êtes jeune. Elle préférera attirer quelqu’un de 20 ans, que 50. La vie bancaire sera plus longue pour l’un que pour l’autre.

Pour exemple, ma banque me demande des documents notariaux spéciaux, chose qui m’embête car cela fait de la paperasse. Elle veut me faire un financement avec plusieurs lignes de crédit, à des durées et taux différents. Le courtier, lui, m’obtient des propositions de prêt, avec une seule ligne de crédit, taux et durée. Et sans ce document spécial. Tout cela, avec des dispositions de taux plus avantageuse que dans ma banque. Ma banque ne me mérite donc pas…

N’oubliez pas que si vous avez le bon profil et la longévité adéquat, vous serez le maître du jeu. Pourrez poser vos conditions. Et n’hésitez pas à aller voir ailleurs, il faut que l’organisme de financement vous mérite. 

 

 

 

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